Folosiți de mulți ani un teren sau o casă ca și cum ar fi ale dumneavoastră — le îngrijiți, plătiți impozitul, ați construit gardul —, dar actele sunt pe numele altcuiva, uneori al unei rude decedate de mult? Legea permite, în anumite condiții, dobândirea proprietății prin posesie îndelungată. Se numește uzucapiune. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Ce înseamnă posesia
Posesia înseamnă să stăpâniți bunul și să vă comportați ca proprietar. Nu este posesie folosirea unui bun cu îngăduința proprietarului sau în baza unui contract — de exemplu, ca chiriaș sau ca împrumutat. Nici coproprietarul nu posedă, în sensul acesta, partea celorlalți coproprietari.
Pentru uzucapiune, posesia trebuie să fie utilă: continuă, liniștită (nu obținută sau păstrată prin violență) și publică, adică exercitată astfel încât să poată fi cunoscută.
Uzucapiunea după Codul civil actual
Pentru posesiile începute după intrarea în vigoare a Codului civil actual (1 octombrie 2011), legea prevede două forme.
Uzucapiunea extratabulară: cel care a posedat imobilul timp de 10 ani poate cere înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară dacă proprietarul înscris a decedat (sau persoana juridică și-a încetat existența), dacă proprietarul a renunțat la proprietate printr-o declarație înscrisă în cartea funciară sau dacă imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. În primele două cazuri, termenul de 10 ani nu începe să curgă înainte de deces, respectiv de înscrierea renunțării.
Uzucapiunea tabulară: cel înscris în cartea funciară ca proprietar fără o cauză legitimă nu mai poate fi contestat dacă, fiind de bună-credință, a posedat imobilul timp de 5 ani de la înregistrarea cererii de înscriere.
Dacă posesia a început înainte de 2011
Contează foarte mult când a început posesia. Pentru posesiile începute înainte de 1 octombrie 2011 se aplică regulile în vigoare la data începerii posesiei, iar pentru imobilele care nu aveau carte funciară deschisă atunci rămân aplicabile regulile din Codul civil din 1864.
Codul civil din 1864 prevedea, în principal, uzucapiunea de 30 de ani, fără să fie nevoie de un titlu sau de bună-credință, și o uzucapiune mai scurtă, de 10 până la 20 de ani, pentru cel care a dobândit imobilul cu bună-credință, printr-un act (just titlu) de la cineva care nu era proprietar. Ce regim și ce procedură se aplică în cazul concret se stabilește după acte.
Unirea posesiilor
Fiecare posesor începe, în principiu, o posesie nouă. Totuși, pentru a invoca uzucapiunea, puteți uni propria posesie cu a celui de la care ați primit bunul — de exemplu, a părinților sau a vânzătorului —, dacă și posesia acestuia îndeplinea condițiile legii.
Cum se cere în instanță
Cererea de uzucapiune se depune la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul. În cerere arătați de când posedați imobilul ca proprietar, temeiul uzucapiunii, dacă imobilul este sau nu înscris în cartea funciară și, dacă îl cunoașteți, numele vechiului proprietar sau al moștenitorilor lui.
Instanța dispune citarea proprietarului înscris sau a moștenitorilor cunoscuți și emiterea unei somații, afișată la imobil, la instanță, la biroul de cadastru și la primărie și publicată în două ziare. Cei interesați pot face opoziție; cererea se judecă după 6 luni de la ultima publicație. Dacă nu sunt opoziții, instanța hotărăște după ascultarea dumneavoastră și a martorilor.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- extrasul de carte funciară sau dovada că imobilul nu este înscris;
- orice act prin care ați primit imobilul (chiar sub semnătură privată), acte vechi de familie, adeverințe;
- certificatul de deces al proprietarului înscris, dacă e cazul, și ce știți despre moștenitorii lui;
- dovezi ale folosirii: plata impozitului (certificatul de rol fiscal), facturi, construcții sau îmbunătățiri făcute;
- documentația cadastrală, dacă există, și numele a cel puțin doi martori care vă cunosc de mult ca stăpân al imobilului.
Temei legal
- Codul civil, art. 916–925 (posesia, detenția precară, viciile posesiei), art. 930–934 (uzucapiunea extratabulară și tabulară, curgerea termenului, joncțiunea posesiilor)
- Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, art. 82 (aplicarea în timp a regulilor despre uzucapiune); Codul civil din 1864, art. 1890 și 1895
- Codul de procedură civilă, art. 1.050–1.052 (procedura uzucapiunii: instanța locului imobilului, cuprinsul cererii, actele anexate, somația și opozițiile)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
