Cumpărarea unei case sau a unui apartament este, pentru cei mai mulți oameni, cea mai mare tranzacție din viață. Multe probleme pot fi evitate dacă verificați câteva lucruri înainte să semnați un antecontract sau să plătiți un avans. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Cartea funciară: primul lucru de verificat
Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, dreptul de proprietate se dobândește — atât între părți, cât și față de alte persoane — prin înscrierea în cartea funciară. De aceea, înainte de orice, cereți un extras de carte funciară pentru informare, de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară; acesta se eliberează oricărei persoane interesate.
În extras verificați, printre altele:
- cine este proprietarul înscris și dacă este chiar persoana care vă vinde (sau dacă sunt mai mulți proprietari, care trebuie să semneze toți);
- dacă descrierea imobilului (adresa, suprafața, numărul cadastral) corespunde cu ce vi se vinde;
- sarcinile: ipoteci, sechestre, interdicții de înstrăinare sau notări ale unor procese privind imobilul.
Ipotecile și celelalte sarcini
Un imobil ipotecat se poate vinde, dar ipoteca nu dispare de la sine. Vânzătorul este obligat să radieze din cartea funciară, pe cheltuiala sa, drepturile care s-au stins. Dacă locuința se cumpără cu o parte din banii destinați achitării unui credit al vânzătorului, este important ca în contract să fie clar cum și când se plătește banca și când se radiază ipoteca.
Dacă vânzătorul este căsătorit
Dacă locuința este bun comun al soților, ea nu poate fi vândută decât cu acordul ambilor soți. Chiar dacă unul dintre soți este singurul proprietar, el nu poate vinde locuința familiei fără consimțământul scris al celuilalt soț. Un act încheiat fără acest acord poate fi anulat, așa că notarul va cere, după caz, prezența sau acordul celuilalt soț.
Antecontractul (promisiunea de vânzare)
Antecontractul este o promisiune prin care părțile se obligă să încheie mai târziu contractul de vânzare. El trebuie să cuprindă toate clauzele esențiale ale vânzării — în primul rând bunul și prețul —, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată.
Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul la notar, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă și-a îndeplinit propriile obligații și sunt îndeplinite celelalte condiții. Atenție la termen: acest drept se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Dacă antecontractul nu prevede altceva, sumele plătite în baza lui sunt un avans din preț.
Arvuna: ce se întâmplă dacă o parte se răzgândește
Legea face diferența între două feluri de arvună:
- arvuna confirmatorie (regula) — dacă cel care a dat arvuna nu își respectă obligația fără justificare, celălalt poate desființa contractul și păstra arvuna; dacă cel care a primit arvuna nu își respectă obligația, celălalt poate desființa contractul și cere dublul ei. Partea nevinovată poate alege și să ceară executarea contractului sau despăgubiri potrivit regulilor generale;
- arvuna penalizatoare — doar dacă în contract scrie expres că una sau ambele părți se pot răzgândi: cine renunță pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite.
Contractul se semnează la notar
Contractul prin care se transmite proprietatea unei locuințe trebuie încheiat în formă autentică, la notar; altfel este lovit de nulitate absolută. Notarul cere un extras de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare, iar după semnare solicită el însuși, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
Prin contract, vânzătorul se obligă să vă transmită proprietatea, să vă predea locuința și să vă garanteze că nimeni nu vă va tulbura dreptul (garanția contra evicțiunii) și că locuința nu are vicii ascunse.
Pe scurt, înainte să semnați
- cereți un extras de carte funciară pentru informare recent;
- verificați cine trebuie să semneze (toți proprietarii, acordul soțului);
- aflați ce sarcini există și cum se radiază;
- citiți atent antecontractul: prețul, termenul pentru semnarea la notar, felul arvunei, ce se întâmplă dacă vânzarea nu se mai face;
- nu plătiți sume importante fără un act scris care să spună cu ce titlu le plătiți.
Temei legal
- Codul civil, art. 885 și 1.676 (dobândirea proprietății imobilelor prin înscrierea în cartea funciară), art. 1.677 (radierea drepturilor stinse)
- Codul civil, art. 322 și 346–347 (locuința familiei, bunurile comune ale soților)
- Codul civil, art. 1.279, 1.669–1.670 (promisiunea de a contracta, promisiunea de vânzare, avansul)
- Codul civil, art. 1.544–1.546 (arvuna confirmatorie și penalizatoare)
- Codul civil, art. 1.244 (forma autentică), art. 1.672 (obligațiile vânzătorului)
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (republicată), art. 35 alin. (1) (extrasul pentru autentificare, înscrierea din oficiu)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
