Ieșirea din indiviziune: când casa sau terenul sunt ale mai multor persoane

Când un bun aparține mai multor persoane, fiecare are o cotă-parte din dreptul de proprietate (de exemplu, o treime), nu o anumită cameră sau o anumită bucată de teren. Cotele se prezumă egale, până la proba contrară.

Împărțeala (partajul) poate fi cerută oricând — dreptul de a o cere nu se prescrie. Excepție fac situațiile în care partajul a fost suspendat prin lege, printr-o înțelegere între coproprietari (cel mult 5 ani, iar la imobile în formă autentică) sau prin hotărâre judecătorească.

Pentru moșteniri, regula este aceeași: moștenitorul poate cere oricând ieșirea din indiviziune, chiar dacă există convenții sau clauze testamentare care prevăd altfel.

Dacă toți coproprietarii se înțeleg, partajul se poate face prin bună învoială. Pentru case, apartamente și terenuri, actul de partaj se încheie în formă autentică, la notar. Este, de regulă, calea cea mai rapidă și mai puțin costisitoare.

Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută. Dacă un bun a fost omis, se poate face oricând un partaj suplimentar pentru el.

Dacă printre coproprietari se află un minor sau o persoană lipsită de capacitate de exercițiu, partajul prin bună învoială se poate face numai cu autorizarea instanței de tutelă.

Dacă nu există o înțelegere, oricare coproprietar poate cere partajul la instanță. Cererea arată persoanele între care se face împărțeala, titlul (de exemplu, certificatul de moștenitor sau contractul), toate bunurile, valoarea lor, locul unde se află și cine le folosește.

Pe tot parcursul procesului, instanța încearcă să le aducă pe părți la o înțelegere. Dacă se înțeleg, chiar și doar pentru o parte din bunuri, instanța hotărăște potrivit înțelegerii lor.

Dacă nu se înțeleg, instanța stabilește bunurile, cine sunt coproprietarii, cota fiecăruia și ce datorează unii altora. Când este nevoie de măsurători sau evaluări, se dispune o expertiză, care arată valoarea bunurilor și dacă acestea se pot împărți comod în natură.

Regula este împărțirea în natură: fiecare primește o parte din bun (de exemplu, o parte din teren), proporțional cu cota sa. Loturile inegale se egalizează printr-o sumă de bani, numită sultă.

Dacă bunul nu se poate împărți comod în natură — cum este, de regulă, un apartament —, el poate fi atribuit în întregime unuia dintre coproprietari, care plătește celorlalți contravaloarea cotelor lor. Instanța poate stabili un termen în care cel căruia i s-a atribuit provizoriu bunul trebuie să consemneze sumele cuvenite celorlalți.

La alegerea celui căruia i se atribuie bunul, instanța ține seama, după caz, de acordul părților, de mărimea cotelor, de natura bunurilor, de domiciliul și ocupația părților și de construcțiile sau îmbunătățirile făcute de unii coproprietari cu acordul celorlalți.

Dacă nimeni nu cere atribuirea bunului sau sumele nu se plătesc în termen, instanța dispune vânzarea: de către părți, prin bună învoială (în cel mult 3 luni, dacă nu convin altfel), sau de către executorul judecătoresc, la licitație. Prețul se împarte între coproprietari după cotele lor.

Fiecare devine proprietar exclusiv al ce i s-a atribuit de la data stabilită în actul de partaj (la partajul voluntar) sau de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești. La imobile, efectele partajului se produc numai după înscrierea actului de partaj sau a hotărârii în cartea funciară.

• actul de proprietate: contractul, certificatul de moștenitor, titlul de proprietate sau hotărârea judecătorească;
• extrasul de carte funciară și documentația cadastrală, dacă există;
• lista coproprietarilor și datele lor de contact, plus cine folosește acum bunul;
• dovezile cheltuielilor făcute cu bunul (impozite, reparații, construcții, îmbunătățiri);
• ce ați dori să obțineți: o parte în natură, bunul întreg cu plata celorlalți sau vânzarea.