Locuiți cu chirie: ce drepturi aveți față de proprietar

Chiar dacă nu scrie în contract, proprietarul (locatorul) este obligat:

• să vă predea locuința, cu accesoriile ei, în stare corespunzătoare folosinței;
• să o mențină în stare de folosință pe toată durata contractului;
• să vă asigure folosința liniștită și utilă și să se abțină de la orice ar împiedica sau ar stânjeni această folosință.

Proprietarul face reparațiile necesare pentru ca locuința să rămână folosibilă. Chiriașul face reparațiile locative — cele de întreținere curentă, care rezultă din folosința obișnuită —, dacă nu s-a convenit altfel.

Când apare nevoia unei reparații în sarcina proprietarului, trebuie să-l anunțați de îndată; altfel puteți răspunde pentru pagubele produse. Dacă proprietarul, deși anunțat, nu ia imediat măsuri, puteți face reparația dumneavoastră, iar el trebuie să vă dea înapoi sumele cheltuite, cu dobândă de la data cheltuielii. În caz de urgență, îl puteți anunța și după ce ați început reparația.

Dacă proprietarul face reparații urgente care durează mai mult de 10 zile, chiria se reduce proporțional cu timpul și cu partea din locuință pe care nu ați putut-o folosi. Dacă, pe durata lor, locuința nu mai poate fi folosită deloc, puteți rezilia contractul.

Proprietarul garantează împotriva defectelor (viciilor) care împiedică sau micșorează folosirea locuinței, chiar dacă nu le-a cunoscut și chiar dacă au apărut în timpul închirierii. Dacă nu le înlătură în cel mai scurt timp, aveți dreptul la o scădere proporțională a chiriei; dacă sunt atât de grave încât nu ați fi închiriat locuința știind de ele, puteți rezilia contractul. Pentru pagubele produse puteți cere și despăgubiri, cu excepția cazului în care proprietarul dovedește că nu le cunoștea și nu avea cum să le cunoască.

Defectele care se vedeau la încheierea contractului și pe care nu le-ați reclamat nu mai pot fi invocate, cu excepția pagubelor aduse vieții sau sănătății. Dacă locuința reprezintă un pericol grav pentru sănătate, chiriașul o poate rezilia chiar dacă a renunțat anterior la acest drept.

Trebuie să permiteți examinarea locuinței de către proprietar la intervale rezonabile, precum și vizitarea ei de cei care vor să o cumpere sau să o închirieze după dumneavoastră — dar fără să vi se stânjenească nejustificat folosința. Proprietarul nu poate intra oricând dorește doar pentru că este proprietar.

Contractul dumneavoastră rămâne valabil față de noul proprietar dacă închirierea a fost notată în cartea funciară sau, la imobilele neînscrise în cartea funciară, dacă are dată certă anterioară vânzării. Noul proprietar preia drepturile și obligațiile vechiului proprietar.

Dacă în contract s-a prevăzut că închirierea încetează la vânzare, contractul rămâne totuși opozabil cumpărătorului pentru un termen dublu față de preavizul care s-ar fi aplicat la denunțare.

La contractul pe durată determinată, chiriașul îl poate denunța oricând, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile; o clauză contrară se consideră nescrisă. La contractul fără durată determinată, preavizul chiriașului este de cel puțin un sfert din intervalul pentru care se plătește chiria (de exemplu, o săptămână la chiria lunară), iar al proprietarului de cel puțin 60 de zile, dacă chiria se plătește lunar sau la intervale mai mari.

La plecare, restituiți locuința în starea în care ați primit-o, cu excepția uzurii normale. Se presupune, până la proba contrară, că ați primit-o în stare bună — de aceea este util un proces-verbal de predare, cu fotografii.

Lucrările făcute de chiriaș fără acordul prealabil al proprietarului nu se despăgubesc, iar proprietarul poate cere aducerea locuinței la starea inițială.

Se consideră nescrisă orice clauză prin care:

• chiriașul este obligat să încheie o asigurare la un asigurător impus de proprietar;
• chiriașii din apartamente diferite răspund solidar pentru degradarea părților comune ale clădirii;
• chiriașul trebuie să recunoască sau să plătească în avans, ca reparații locative, sume estimate doar de proprietar;
• proprietarul își poate reduce sau suprima prestațiile fără o contraprestație echivalentă.

Subînchirierea sau cedarea contractului de închiriere a unei locuințe se poate face numai cu acordul scris al proprietarului. La un nou contract de închiriere, chiriașul care și-a respectat obligațiile are, la condiții egale, drept de preferință.

Evacuarea chiriașului se face, dacă legea nu prevede altfel, în baza unei hotărâri judecătorești; proprietarul nu vă poate scoate singur din locuință. Atenție însă: contractul înregistrat la organul fiscal sau încheiat la notar este titlu executoriu pentru plata chiriei și, la expirarea duratei, pentru eliberarea locuinței.

• contractul de închiriere și eventualele acte adiționale;
• dovezile plății chiriei și a utilităților;
• procesul-verbal de predare, fotografii ale locuinței;
• mesajele și notificările schimbate cu proprietarul (de exemplu despre defecte sau reparații);
• facturile reparațiilor făcute pe cheltuiala dumneavoastră.