Restanțele la întreținere apar des: o perioadă grea, o neînțelegere cu administratorul, un apartament moștenit în care nu locuiește nimeni. Legea asociațiilor de proprietari (Legea nr. 196/2018) stabilește clar ce poate face asociația și ce drepturi are proprietarul. Mai jos, pe scurt, regulile principale — util atât pentru proprietarul cu datorii, cât și pentru asociația care vrea să-și recupereze banii.
Cine plătește și până când
Fiecare proprietar din bloc contribuie la cheltuielile comune, după criteriile din lege (număr de persoane, consumuri individuale, cota-parte din proprietatea comună etc.). Nimeni nu este scutit pentru că a renunțat să folosească o parte din proprietatea comună; o excepție permisă de lege, prin hotărârea adunării generale, privește liftul, pentru cei de la subsol, parter sau etajul 1.
Termenul de plată a sumelor de pe lista lunară este de cel mult 30 de zile de la afișarea listei. Dacă apartamentul este închiriat sau dat în folosință, față de asociație obligația de plată rămâne a proprietarului, care își recuperează banii de la chiriaș potrivit contractului dintre ei.
Penalitățile de întârziere: limitele din lege
Asociația poate stabili propriile penalități pentru restanțe, dar legea le limitează:
- cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere;
- se aplică numai după 30 de zile de la termenul de plată;
- totalul penalităților nu poate depăși suma restantă la care se aplică.
Când vă poate da asociația în judecată
Administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul despre datorie. Asociația, prin președinte, poate acționa în instanță proprietarul care nu a plătit mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, adică 90 de zile de la afișarea listei. Acțiunea asociației este scutită de taxa de timbru.
Pentru sumele mai mici, procesul se poate judeca, de regulă, pe procedura cererii de valoare redusă sau pe calea ordonanței de plată (vedeți articolele noastre despre aceste proceduri). Hotărârea obținută de asociație poate fi pusă în executare silită prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă — de exemplu, poprire pe salariu sau pe cont.
Ipoteca legală și notarea datoriei în cartea funciară
Pentru cotele de întreținere neplătite, asociația are prin lege ipotecă asupra apartamentului și un privilegiu asupra bunurilor mobile din apartament. Ipoteca se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui, după trecerea termenelor de mai sus, și se radiază după plată, pe baza chitanței. Președintele trebuie să ceară radierea în cel mult 10 zile de la plată; dacă întârzie, răspunde pentru prejudiciile produse proprietarului.
Separat, datoriile mai vechi de 3 luni care depășesc salariul de bază minim brut pe țară trebuie notate în cartea funciară, la cererea președintelui sau a administratorului. Notarea și înscrierea ipotecii sunt scutite de taxă.
Nu sunteți de acord cu suma: contestația
Aveți dreptul să primiți explicații despre cum s-a calculat cota dumneavoastră și o puteți contesta în scris în 10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației trebuie să vă răspundă în scris în 10 zile de la primirea contestației.
Puteți cere copii după orice document al asociației (plătind costul copiilor) și puteți contracta, pe cheltuiala proprie, o expertiză contabilă a cheltuielilor asociației. Dacă nu primiți acces la documente, puteți sesiza comitetul executiv și cenzorul, iar apoi compartimentul pentru asociațiile de proprietari din primărie.
Hotărârile adunării generale care încalcă regulile legale de repartizare a cheltuielilor sunt nule. Contestarea în instanță a unei hotărâri a asociației are propriile termene și condiții — discutați-le cu un avocat.
Vânzarea unui apartament cu datorii
La vânzare, notarul cere o adeverință de la asociație (valabilă 30 de zile) care arată dacă întreținerea e plătită la zi sau, dacă nu, cât se datorează. Președintele sau administratorul trebuie să o elibereze în 3 zile lucrătoare de la cerere.
Dacă există datorii, notarul poate autentifica vânzarea doar dacă cumpărătorul acceptă expres să preia toate datoriile vânzătorului față de asociație și față de furnizorii de utilități. Ca să nu aveți surprize, cereți adeverința înainte de a semna antecontractul. Noul proprietar trebuie să anunțe asociația în 10 zile lucrătoare de la cumpărare.
Cât timp poate fi cerută o datorie veche
Termenul general de prescripție din Codul civil este de 3 ani. Când e vorba de plăți periodice, prescripția curge separat pentru fiecare plată, de la data la care a devenit scadentă. Cum se aplică aceste reguli unei liste de întreținere concrete — și ce o întrerupe — este o discuție pentru avocat.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- listele de plată și chitanțele din perioada în discuție;
- notificările primite de la asociație sau trimise de dumneavoastră;
- eventualele contestații scrise și răspunsurile primite;
- hotărârile adunării generale privind penalitățile și repartizarea cheltuielilor (pentru asociație: și statutul);
- extrasul de carte funciară al apartamentului, dacă s-a înscris ipoteca sau datoria;
- orice citație, cerere de chemare în judecată sau act de executare primit.
Temei legal
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/203233, forma consolidată din 19.12.2025): art. 10 (compartimentul din primărie), art. 28 (dreptul la informare, contestația în 10 zile), art. 33 (adeverința la vânzare, preluarea datoriilor, notarea debitelor în cartea funciară), art. 75 (cheltuielile și excepția pentru lift), art. 77 (penalitățile și termenul de plată), art. 78 (notificarea, acțiunea în instanță, scutirea de taxă, executarea), art. 80 (ipoteca legală și privilegiul), art. 81 (expertiza pe cheltuiala proprietarului)
- Codul civil (legislatie.just.ro, DetaliiDocument/309285, forma consolidată din 03.05.2026): art. 2.517 (termenul general de prescripție de 3 ani), art. 2.526 (prescripția la prestațiile succesive)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
