Un chiriaș care nu mai plătește sau care nu pleacă la sfârșitul contractului este o situație neplăcută pentru orice proprietar. Legea oferă o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit, dar care trebuie urmată pas cu pas. Mai jos, pe scurt, ce prevăd Codul civil și Codul de procedură civilă — și ce drepturi are chiriașul.
Când încetează contractul de închiriere
Contractul pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului, fără vreo înștiințare. Dacă însă chiriașul rămâne în locuință și plătește în continuare, fără ca proprietarul să se opună, se poate considera încheiat un nou contract, în aceleași condiții.
Contractul fără durată determinată se încheie prin denunțare, cu preaviz. Proprietarul trebuie să respecte un preaviz de cel puțin 60 de zile dacă chiria se plătește lunar (sau la intervale mai mari) și de cel puțin 15 zile dacă se plătește la intervale mai mici de o lună.
Dacă una dintre părți nu își respectă obligațiile — de exemplu, chiria nu se plătește —, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului. Ce trebuie făcut concret (cerere în instanță sau notificare) depinde și de ce prevede contractul, de aceea merită citit cu atenție.
De ce contează înregistrarea contractului la ANAF
Contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal (ANAF), ca și cel încheiat la notar, este titlu executoriu pentru plata chiriei: chiria restantă poate fi cerută direct printr-un executor judecătoresc, fără un proces separat pentru plată.
Contractul pe durată determinată, înregistrat la ANAF sau autentic, este titlu executoriu și pentru predarea locuinței la expirarea termenului. Contractele neînregistrate și cele verbale nu au această putere — în aceste cazuri e nevoie de o hotărâre judecătorească.
Primul pas: notificarea prin executor
Când dreptul chiriașului de a folosi locuința s-a stins — termenul a expirat, contractul a fost reziliat pentru neplată sau a încetat din alt motiv —, proprietarul îl notifică în scris, prin executor judecătoresc, să elibereze și să predea locuința în cel mult 30 de zile de la comunicare.
La contractul pe durată determinată, notificarea de evacuare se face cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului. La cel fără durată, denunțarea contractului ține loc și de notificare de evacuare. Chiriașul poate renunța în scris, prin contract, la această notificare.
Dacă, după notificare, chiriașul pleacă, proprietarul intră în posesia locuinței fără proces.
Dacă nu pleacă: cererea de evacuare la judecătorie
Cererea de evacuare se depune la judecătoria în a cărei circumscripție se află locuința — chiar dacă chiriașul a plecat între timp sau contractul a încetat. Procedura specială este facultativă: proprietarul poate alege și un proces obișnuit.
Cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare; întâmpinarea nu este obligatorie. Dacă evacuarea pentru neplată se cere pe baza unui contract care este titlu executoriu pentru chirie, judecata se poate face chiar fără citarea părților. Odată cu evacuarea, instanța poate obliga chiriașul și la plata chiriei restante, inclusiv a celei ajunse la scadență în timpul procesului.
Hotărârea de evacuare este executorie și se poate ataca numai cu apel, în 5 zile de la pronunțare (sau de la comunicare, dacă s-a dat fără citarea părților). Executarea nu se suspendă, cu o excepție: la evacuarea pentru neplată, chiriașul poate obține suspendarea numai dacă depune chiria datorată și cea care ar deveni scadentă în timpul procesului.
Ce drepturi are chiriașul
Evacuarea chiriașului se face, ca regulă, în baza unei hotărâri judecătorești sau a unui titlu executoriu pus în executare de un executor judecătoresc. Proprietarul nu își face singur dreptate — de exemplu, schimbând yala sau scoțând lucrurile chiriașului din locuință.
Chiriașul se poate apăra în procesul de evacuare cu argumente de fond (de exemplu, că a plătit sau că contractul nu a încetat) și poate face contestație la executare. Până la eliberarea efectivă a locuinței, datorează însă chiria prevăzută în contract și răspunde pentru pagubele produse.
Ce acte pregătiți
- contractul de închiriere și dovada înregistrării lui la ANAF (dacă există);
- dovezile plăților primite și calculul chiriei restante;
- notificările sau mesajele schimbate cu chiriașul;
- actul de proprietate și un extras de carte funciară;
- procesul-verbal de predare a locuinței, dacă s-a încheiat unul la începutul contractului.
Temei legal
- Codul civil, art. 1.798 (contractul înregistrat la organul fiscal — titlu executoriu pentru chirie), art. 1.809–1.810 (expirarea termenului, tacita relocațiune), art. 1.816–1.817 (denunțarea, rezilierea)
- Codul civil, art. 1.824 (preavizul la închirierea fără durată), art. 1.830 (rezilierea), art. 1.831 (evacuarea chiriașului în baza unei hotărâri judecătorești)
- Codul de procedură civilă, art. 1.034–1.045 (evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept: instanța competentă, notificarea, judecata, apelul în 5 zile, suspendarea)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
