Pe loturile împărțite din ultimii ani — frecvent în Ilfov — se întâmplă ca o casă, o anexă sau un gard să fie ridicate parțial pe terenul vecinului. Alteori, cineva construiește pe terenul unei rude „cu vorbă”, fără niciun act. Cine devine proprietarul construcției? Se poate cere demolarea? Cine plătește? Codul civil răspunde prin regulile accesiunii imobiliare. Mai jos, pe scurt, ce prevede legea.
Regula: construcția urmează terenul
Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări făcute asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, dacă legea sau un act juridic nu prevede altfel. Se presupune că orice lucrare a fost făcută de proprietarul terenului, pe cheltuiala lui, până la proba contrară — de exemplu, când există un drept de superficie (dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia).
Codul civil împarte lucrările în autonome (o casă, o anexă, o plantație — de sine stătătoare) și adăugate (lucrări la o construcție existentă), iar pe cele adăugate în necesare, utile și voluptuare (făcute doar pentru plăcere). Regulile diferă pentru fiecare.
Bună-credință sau rea-credință
Totul depinde de buna-credință a celui care a construit. Este de bună-credință cel care se întemeiază pe cartea funciară în care era înscris ca proprietar (sau pe un mod de dobândire nesupus înscrierii) și nu a știut și nici nu rezulta din cartea funciară că titlul său are o problemă.
Important: nu poate invoca buna-credință cel care construiește fără autorizațiile cerute de lege sau cu nerespectarea lor. Iar cel care a construit cu rea-credință nu se poate apăra spunând că proprietarul terenului a știut și a tăcut cât a durat construcția.
Ce poate cere proprietarul terenului
Dacă o construcție durabilă a fost făcută cu bună-credință pe terenul dumneavoastră, puteți alege: fie să cereți instanței să vă înscrie în cartea funciară ca proprietar al construcției, plătind (la alegere) valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare adus terenului, fie să cereți ca cel care a construit să cumpere terenul, la valoarea pe care ar fi avut-o fără construcție.
Dacă a fost făcută cu rea-credință, aveți trei variante: să deveniți proprietarul construcției plătind doar jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare; să cereți desființarea construcției pe cheltuiala celui care a construit, cu despăgubiri, inclusiv pentru lipsa de folosință; sau să-l obligați să cumpere terenul.
Lucrările provizorii (de exemplu, o magazie demontabilă) trebuie, în lipsa unei alte înțelegeri, desființate de cel care le-a făcut. Iar cine a primit doar dreptul de a folosi terenul (detentorul precar — chiriaș, comodatar) este tratat ca un constructor de rea-credință.
Construcția ridicată parțial peste hotar
Situația frecventă între vecini: o casă construită parțial pe terenul propriu și parțial pe terenul vecinului. Dacă s-a construit cu bună-credință, vecinul poate cere înscrierea într-o carte funciară nouă a unui drept de coproprietate al amândurora asupra imobilului rezultat (inclusiv terenul), după valoarea contribuției fiecăruia.
Dacă s-a construit cu rea-credință, vecinul poate alege între a cere ridicarea construcției de pe terenul său, cu despăgubiri, și coproprietate — caz în care la calculul cotelor se ține seama de valoarea terenului său și doar de jumătate din valoarea contribuției celui care a construit. Dacă nu se înțeleg, cotele le stabilește instanța.
Unde trece, de fapt, hotarul se lămurește, dacă e nevoie, prin grănițuire — vedeți articolul dedicat.
Ce se întâmplă cu banii celui care a construit
Despăgubirile și indemnizațiile se calculează la valoarea de circulație de la data hotărârii judecătorești. Constructorul de bună-credință are o ipotecă legală pe imobil pentru indemnizația cuvenită, iar prescripția dreptului său de a o cere nu curge cât timp proprietarul îl lasă să dețină imobilul.
Până la încheierea înțelegerii sau până la introducerea acțiunii de către proprietar, cel care a construit își poate ridica materialele (dacă a fost de rea-credință, poate fi obligat și la daune-interese).
Înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit astfel se face pe baza unei înțelegeri a părților încheiate la notar (formă autentică) sau a unei hotărâri judecătorești.
Ce pregătiți pentru prima discuție cu avocatul
- actele de proprietate ale terenului și extrasele de carte funciară (ale dumneavoastră și, dacă le aveți, ale vecinului);
- planurile cadastrale și, dacă există, o măsurătoare făcută de un topograf autorizat;
- autorizația de construire și documentația construcției (sau informația că lipsesc);
- fotografii ale construcției și date despre când a fost ridicată;
- orice înțelegere scrisă sau mesaje cu cel care a construit.
Temei legal
- Codul civil (legislatie.just.ro, forma consolidată din 03.05.2026): art. 577 (dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului), art. 578 (categoriile de lucrări), art. 579 (prezumțiile în favoarea proprietarului), art. 581–582 (lucrările autonome durabile, cu bună- și cu rea-credință), art. 583–585 (lucrările adăugate), art. 586 (buna-credință; construcția fără autorizație), art. 587 (lucrările realizate parțial pe terenul vecin), art. 588 (lucrările provizorii), art. 589 (înscrierea în cartea funciară), art. 590 (ridicarea materialelor), art. 591 (indemnizația, ipoteca legală), art. 592 (obligarea la cumpărarea imobilului), art. 593 (pasivitatea proprietarului), art. 595 (valoarea de circulație la data hotărârii), art. 597 (detentorul precar)
Informațiile de pe acest site au caracter general și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, vă rugăm să ne contactați.
